¿Qué hacer cuando tus inquilinos deciden no pagar el alquiler?

Cuando tu inquilino lleva ya tiempo sin abonarte la mensualidad que habíais consensuado en el contrato y si el dialogo no ha servido de nada, el primer paso a seguir es enviar un BUROFAX.

Un Burofax es una comunicación fidedigna, con valor probatorio. En este burofax  tienes que explicar que si no se abona la deuda contraída en un periodo determinado (por ejemplo 48 horas) se tomarán acciones legales contra el arrendatario.

En caso de que no se obtenga ningún tipo de respuesta, el siguiente paso es proceder a las acciones legales pertinentes, interponiendo una demanda en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que esté inmueble. En esta demanda se expone tanto la acción de desahucio por falta de pago, así como la reclamación de cantidades debidas.

Cuando vayas a interponer esta demanda tienes que aportar el contrato de alquiler firmado, las escrituras de la vivienda o bien una nota simple (en la especifique que tú eres el propietario de la vivienda) y  el Burofax que anteriormente enviaste con el certificado de texto y  el acuse de recibo (en el que aparecen la fecha y la hora).

Una vez interpuesta la demanda, el Juzgado dicta una resolución en la que se acuerda que si no se abona la cantidad que se debe o desaloja la casa en una determinada fecha (la que el Magistrado determine oportuna) se llevará a cabo el desahucio.

Llegados a este punto tenemos dos opciones, la primera es que el inquilino por fin se dé por vencido y se vaya de la vivienda; y la segunda  es que mienta y diga que él no ha incumplido el contrato y que sí que ha pagado el alquiler. En ese caso, se hará una vista en la que el arrendatario demuestre que ha estado pagando el alquiler con regularidad, o bien que reconozca que no había pagado pero que antes del día del juicio se ha puesto al día con los pagos (Enervación del Desahucio).

En caso de llegar al último punto y que no se hubiera demostrado el pago del alquiler de la vivienda, se tomará como fecha del Desahucio la fecha dictada en el Auto anterior.

¿Tienes alguna duda?

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Los pros y los contras de la calefacción central.

Hoy vamos a dedicar el post, a hablar sobre los pros y los contras de la calefacción central. Pero antes: ¿sabes qué es la calefacción central?

La calefacción  centralizada es una instalación de climatización que sirve a varios locales sean o no de una vivienda. Si todos los locales son de una única unidad de consumo (una vivienda, por ejemplo), se llamaría calefacción individual; si pertenecen a varias unidades de consumo (viviendas u oficinas) se llama calefacción colectiva.

Ventajas de la calefacción colectiva

1-Los usuarios de calefacciones centralizadas pueden llegar a ahorrar hasta un 20% más en calefacción que los usuarios de calefacciones individuales.

2-El calor producido por la calefacción centralizada se suele distribuir de manera uniforme por todas las viviendas, esto suele traducirse en mayor confort y altas eficiencias.

3-Los gastos en combustible y gastos en mantenimiento son menores en una caldera centralizada que en una caldera individual.

4- Como el dinero que se paga se conoce de antemano y es una cantidad fija, no es necesario que quienes viven en el piso regulen el termostato para gastar menos. En épocas en las que cada euro cuenta para llegar a fin de mes, es muy frecuente que se intente ahorrar en calefacción y se ponga menos horas al día o se corte el suministro si se piensa que el gasto será muy elevado. La calefacción central evita sorpresas en la factura.

Inconvenientes

1-El sistema centralizado presenta mayores pérdidas térmicas (distribución y acumulación), esto está asociado tanto a la mayor temperatura de distribución (la de consumo final y no de captación de los colectores), como a la mayor cantidad de horas de distribución que se requieren (24 frente a 18).

2-La ocupación parcial de edificios, como ocurre en zonas de vacaciones o ocupadas los fines de semana, también decanta el estudio energético a favor de la solución individual, ya que las pérdidas térmicas se mantienen constantes, independientemente de la energía demandada por el edificio

3-Desde el punto de vista medioambiental, con y sin colectores solares, la solución individual da lugar a una menor cantidad de emisiones de CO2 que la centralizada. El sistema centralizado presenta mayor consumo energético global que el individual, aproximadamente entre un 15 y un 35% más.

¿Tienes calefacción centralizada? ¿Cuáles dirías que son las ventajas? ¿Y los incovenientes?

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El FIN DE LA RENTA ANTIGUA

Ya os anticipamos algunos cambios que se van a producir en enero de 2015 con respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos en locales comerciales (para recordarlo haz click aquí), con motivo de esos cambios hoy vamos a tratar las modificaciones que se van a efectuar en los contratos de renta antigua en las viviendas de uso particular.

Hasta ahora, este tipo de contratos estaban  sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aprobada por el Decreto 4104/1964 del 24 de diciembre. Por el momento, todos los contratos firmados bajo esta ley gozaban y gozan de tener rentas congeladas (únicamente actualizadas por la subida del IPC), así como de un régimen de subrogación (tanto inter vivos como mortis causa) favorables a los intereses de los arrendatarios.

Debido a estas circunstancias, se establecieron modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos, recogidas en el Real Decreto 2/1985 de 30 de abril.

 Así todas las personas que firmaron un contrato de arrendamiento previo al 9 de mayo de 1985 y siguen, a día de hoy, acogidos a la denominada renta antigua, deben actualizar sus acuerdos de alquiler con los propietarios. Será a partir del 1 de Enero de 2015  cuando concluya el efecto de la Ley de Arrendamiento Urbano de 1964, a la que se dio carpetazo en 1985 con el denominado ‘Decreto Boyer’. La LAU de 1964 permitía la prórroga forzosa de los contratos de alquiler, una cláusula que se pierde a cierre de este año, ya que el ministro Miguel Boyer aprobó que su vigencia concluyera a finales de 2014.

Denominamos comúnmente  ‘Decreto Boyer’,  al  Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril sobre las medidas de política económica.  Y nos centramos en el Árticulo 9 de este Decreto: Supresión de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento urbanos (ver decreto aquí)

En cuanto a los cambios referentes en lo que a la subrogación del contrato de renta antigua se refiere debemos destacar 3 supuestos:

Si el inmueble no ha pasado aún a un inquilino distinto al primero (antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre) la vivienda se podrá subrogar de forma exclusiva y excluyente al cónyuge del inquilino , o a los hijos que convivieran con este durante los dos años anteriores al fallecimiento de este.

Si ya se ha traspasado el piso alquilado a otro procedente después del 24 de noviembre de 1994, ocurriría lo mismo que en el caso anterior, que el inmueble únicamente podrá ser subrogado al cónyuge o a la descendencia de este.

Por el contrario, si  a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 ya se hubiesen realizado dos traspasos de la vivienda, no se podrá realizar otra subrogación.

En lo referente el pago de la renta,  tal y como refleja la ley, podrá ser actualizada previo requerimiento fehaciente al inquilino. Dicho requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.  

Con la entrada de esta ley los contratos de arrendamiento quedarán acogidos a la Ley 29/1994, 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos («B.O.E.» 25 noviembre).

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¿Qué pasa cuando una pareja de hecho se separa?

 Cuando un matrimonio se divorcia lo habituales encontrarse con un proceso legal más o menos largo. Pero, ¿qué ocurre cuando es una pareja de hecho la que se separa?

Para dar por terminada una pareja de hecho basta con separarse o darse de baja en el registro. Es así de sencillo hasta que estos tienen bienes comunes, porque entonces la cosa se complica.

Hoy vamos a explicar todos los posibles casos que se pueden plantear en relación a la vivienda  en caso de que una pareja de hecho se disuelva.

En el caso de que la vivienda sea propiedad de una de las partes  pueden darse dos situaciones: que la vivienda hubiese sido adquirida antes de la unión de hecho o que el inmueble se adquiriera durante la convivencia.

En el primer caso (adquirida antes de la unión de hecho), la propiedad se considerará como un bien propio de quién la adquirió. Seguirá perteneciendo a su titular cuando cese la convivencia sin que el otro adquiera ningún derecho sobre esta. El uso de la vivienda corresponderá a ambos  mientras dure la unión y aunque lo normal es que si está se rompe sea el propietario el que se quede con esta, de forma excepcional cabe la posibilidad que, mediante resolución judicial, se otorgue el uso y disfrute  de la vivienda a los hijos y a la parte a la que le pertenece la custodia de estos, pudiendo no ser el propietario.

Si se diera la situación de que no fuera el propietario el que se quedara con el inmueble, la otra parte podrá permanecer haciendo uso y disfrute de esta hasta que los hijos sean mayores de edad, devolviéndosela a su propietario tras este periodo.

En caso de que la vivienda fuera adquirida durante la convivencia , tenemos que distinguir entre dos supuestos: en el que el inmueble lo compró una de las partes, con su dinero y para su uso y disfrute. Y en el  caso de la hubiese comprado uno de los convivientes pero para los dos.

Si el inmueble lo compro una de las partes, con su dinero y para uso y disfrute de  está, estaríamos en la misma situación que si la hubiese adquirido antes de la unión de hecho. Y en el segundo caso (que la haya comprado una de las partes para ambos) ocurre igual a no ser que este lo haya hecho constar en la Escritura Pública.

Pasamos ahora a hablar de la segunda hipótesis: que el inmueble haya sido adquirido durante la convivencia.

En estos casos, ambos miembros son propietarios por partes iguales (salvo que en la Escritura compraventa se mencione la cuota de vivienda que a cada uno le corresponde).

Si se produce una ruptura, permanecerá en la vivienda quien la pareja decida. En caso de no llegar a un acuerdo, será el juez quien decida quien hará uso y disfrute de esta.

¿Tienes dudas? ¡Pregúntanos!

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GLOSARIO INMOBILIARIO

Hoy vamos a hablar sobre términos que se manejan a diario en el mundo inmobiliario. Puede que algunos te suenen pero no conozcas realmente su significado y por eso inauguramos la sección 

GLOSARIO INMOBILIARIO

Cédula de habitabilidad

Documento que proporciona al adquirente la garantía de que la vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad. Es imprescindible para contratar el alta de algunos servicios como la luz y el gas.

Documento privado

Aquel que recoge la voluntad de quien lo otorga. Por ejemplo, si es una compraventa, recoge la voluntad de las partes de transmitir la propiedad de una finca. No se firma en presencia de ningún fedatario público, ni se inscribe en ningún Registro.

Nota simple registral

Documento expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca.

Contrato de arras

Cantidad que entrega el comprador al vendedor en garantía de la conclusión del contrato de compraventa de la vivienda que han convenido pero que está pendiente de formalizar. Según su finalidad y sus efectos se denominan: de arras confirmatorias (constituyen una entrega que garantiza la fuerza vinculante del acuerdo de futura compraventa, y no dan derecho a resolver la obligación contraída); de arras penales (garantizan el cumplimiento del contrato a través de la pérdida de las arras por el comprador o su devolución doblada por el vendedor en caso de incumplimiento, pero en ambos casos sin perjuicio de la posibilidad para ambas partes de reclamar el cumplimiento estricto de lo pactado); y arras penitenciales o señal, que es la figura más habitual (se reserva el derecho sobre la vivienda)

Derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente cuyo titular está facultado para adquirir, con preferencia a cualquier otra persona, una cosa que va a ser enajenada por su propietario a un tercero por el mismo precio que ese tercero abonaría. El propietario está obligado a comunicar al titular del derecho de tanteo su intención de vender así como las condiciones en que quiere hacerlo. El retracto es el derecho a subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la cosa que fue objeto del contrato de compraventa en las mismas condiciones que el comprador, en cuya posición se subroga, satisfaciendo el mismo precio más los gastos necesarios habidos en la compraventa.

  

Verificación registral

Comprobación de la situación de la finca en el Registro de la Propiedad. Se puede hacer a través del examen directo de los libros, a través de nota simple informativa, o de una certificación del Registrador.

Índice de referencia

Valor que se utiliza como base de cálculo para obtener el tipo de interés que se aplicará a un préstamo a tipo de interés variable, cuando se produzca el momento de la revisión. El tipo de interés revisado se calcula añadiendo al índice de referencia un margen o diferencial. Los índices de referencia oficiales son: euribor a 1 año, mibor a 1 año, IRPH de Cajas, IRPH de Bancos, IRPH del Conjunto de Entidades, CECA y tipo de rendimiento de la deuda pública entre 2 y 6 años.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Impuesto que grava los actos formalizados en documento público, inscribible y con cuantía económica, como las compraventas e hipotecas. Su importe es el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria en el caso de las hipotecas, y del importe escriturado en la compraventa de viviendas nuevas.

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