DUDAS RESUELTAS

Hoy vamos a resolver algunas dudas que nos han llegado a través del mail info@redpiso.es Si queréis hacernos alguna consulta, no tenéis más que escribirnos un correo electrónico y trataremos de resolverlas lo antes posible.

¿Qué sucede, en caso de compra, con las deudas del vendedor?

El nuevo propietario responde de las deudas del año en curso y también del anterior. Para dar seguridad a los compradores, existe la obligación de que el vendedor entregue un certificado en el que se detalle si tiene deudas o no con la comunidad.

¿Son el mismo documento el contrato de compraventa y la escritura?

El negocio jurídico de la compraventa puede recogerse en un documento privado o en una escritura pública. A menudo se suscribe primero un contrato privado y, con posterioridad, se otorga la escritura pública, momento que suele coincidir con el pago del precio porque no es hasta este momento cuando se transmite la propiedad. Así, mediante el contrato de compraventa, el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la vivienda y el comprador a satisfacer el precio. Sin embargo, para que se adquiera la propiedad, es preciso que, además, la cosa vendida sea entregada, esto es, puesta en poder y posesión del comprador. Cuando se hace la compra mediante escritura pública (ante notario), el otorgamiento de ésta equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato. Por ello, la escritura pública de compraventa accede al Registro de la Propiedad, mientras que el contrato privado no.

¿Puede negarse el Administrador de una comunidad a entregar un certificado sobre el estado de las deudas de un propietario?

El administrador de una comunidad de propietarios que actúa como Secretario de la Junta no puede negarse a entregar las certificaciones sobre el estado de las deudas comunitarias, aunque el solicitante se niega a abonar el pago de este servicio. Sin perjuicio de que después ejercite la acción de reclamación.

¿Qué son las cuotas de participación?

Cuando se constituye por escritura pública la propiedad por pisos, se atribuye a cada piso o local una cuota o porcentaje determinado en relación con su superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Dicha cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.

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¡OJO CON LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA!

Desde que a mediados de 2013, se instaurara la nueva normativa que obliga a los propietarios a disponer del Certificado Energético de la vivienda en caso de que este ponga en venta o alquiler su inmueble han sido muchas las personas que han decidido no disponer de este informe hasta el momento de la firma del inmueble y más aun las que lo han hecho en caso de alquiler.  

Seguro que estás personas han pensado ¿ para qué?, ¡Seguro que no me "pillan", ¿Qué puede pasarme?

Bien, pues después de casi dos años, están llegando las primeras sanciones por la falta de Certificado Energético. ¿De cuánto estamos hablando? Las multas oscilan entre los 600 euros (en caso de alquiler) y los 6000 euros en caso de compra. 

Debido a estas sanciones vamos a recordar todo lo que debéis saber sobre la Certificación Energética

¿Qué es la calificación energética?

La calificación energética es un certificado que tienen que tener todas las viviendas que estén a la venta o en alquiler. Este certificado es parecido al que tienen los electrodomésticos cuando vamos a comprarlos. Este informe valorará nuestra vivienda en función de su eficiencia energética con letras de la A a la G (de mayor a menor eficiencia energética).

¿Qué diferencia hay entre los diferentes tipos de eficiencia?

Una vivienda que cuente con la máxima eficiencia energética consume un 86.9% menos energía que una que este en el nivel más bajo, es decir, que un inmueble que posea categoría A gastará unos 4.000 euros anuales, frente a los 20.000 que costará uno con categoría G.

¿Influye la calificación energética en el valor del inmueble?

Efectivamente, el precio de mercado de un inmueble de las mismas características puede variar de forma considerable en función de la calificación energética que tenga. 

¿Todos los inmuebles tienen que tener este certificado?

Todos aquellos inmuebles de la nueva construcción o de segunda mano que se quieran vender o alquilar tienen que tener a disposición del comprador o inquilino el certificado de eficiencia energética. Tan solo quedan excluidos de esta obligación aquellos edificios, monumentos y lugares de culto protegidos.

¿Ves útil este informe?¿Tendrías en cuenta la calificación energética de una vivienda a la hora de comprar un inmueble? 

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¿En qué influye la orientación de una vivienda?

Hoy os vamos a hablar de en qué influye la orientación de una vivienda.  Como ya sabéis este punto influye mucho en el grado de confort que nos ofrecerá una vivienda.  Aunque además de la ubicación también tendremos que tener en cuenta condiciones el soleamiento o los vientos dominantes.

La orientación no solo influye  en el ahorro de energía, también tenemos que contar con los materiales utilizados para la construcción de los muros o los tipos de ventanas del edificio.

Pero hoy solo nos vamos a basar en la entrada de luz solar, para empezar tenemos que hablar del recorrido del sol.

El sol realiza un movimiento de este a oeste, variando su inclinación dependiendo de la estación del año en la que nos encontremos. De esta forma estará más alto en verano y más bajo en invierno.

Dependiendo de la orientación de la vivienda recibiremos un tiempo u otro la luz solar, ¿Cuál será su diferencia?

NORTE: El sol sólo dará en verano, en las primeras horas de la mañana y las últimas de la noche.

NORESTE: En invierno no da. El resto del año hasta mediodía.

NOROESTE: En invierno no da. El resto del año, desde mediodía hasta el ocaso.

SUR: El sol da todo el día en invierno, primavera y otoño. En verano sólo en las horas centrales del día, cuando da más calor.

SURESTE: En invierno da todo el día. El resto del año da hasta el mediodía.

SUROESTE: En invierno todo el día. El resto del año, desde mediodía hasta el ocaso.

ESTE: Da todo el año desde el amanecer hasta el mediodía.

OESTE: Da todo el año desde el mediodía hasta el ocaso.

¿Tú que buscas en la orientación de tu casa?  

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Dudas Comunidad de Propietarios

Hoy como ya hemos hecho en otras ocasiones, vamos a resolver algunas de las dudas que nos surgen en lo referente a las normas en las Comunidades de propietarios.

¿Qué puedes hacer ante un vecino molesto?

En caso de tener un vecino molesto, lo mejor que se puede hacer es enviarle un escrito al Presidente de la Comunidad indicándole las molestias que te está ocasionando tu vecino. Indicando en este escrito que en la próxima Junta incluya como orden del día el tema de las molestias por ruidos.

¿Cuál es el plazo para realizar alegaciones sobre un acta (ya firmada por el presidente)  de Junta de vecinos? 

Según indica el  Articulo  19 de la L.P.H. (Ley de Propiedad Horizontal)  se establece la posibilidad de subsanar los defectos o errores de un acta, siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes (presentes o representados) y los acuerdos adoptados con indicación de los votos a favor y en contra; así como las cuotas de participación.

Por tanto, si la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre la solicitud de subsanación de defectos o errores que contenga, se establece que dicha subsanación debe efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios; ya que es a está, a quien corresponde ratificar si procede la subsanación solicitada.

Si por el contrario, la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre su discrepancia en la adopción de determinados acuerdos; ya sea porque los considere contrarios a Ley o a los estatutos o resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o supongan un grave perjuicio para algún propietario, deberá proceder directamente a la impugnación ante los Tribunales de Justicia del correspondiente acuerdo, ya que la mera alegación al contenido de un acta sin ejercitar su impugnación ante los Tribunales no tendría en principio virtualidad alguna, dada la vigencia del principio de ejecutividad de los acuerdos adoptados. La ley establece unos plazos para la impugnación ante los Tribunales de tres meses desde que se adoptó el acuerdo por la Junta, y otro plazo de un año para aquellos acuerdos contrarios a Ley o los estatutos.

Instalación de Gas natural en la Comunidad de Propietarios 

Para poder realizar la instalación de Gas Natural, esta iniciativa tiene que ser apoyada por la  mayoría de la Junta de Propietarios.  Si la instalación supusiera un incremento de la cuota TODOS los vecinos deberían asumir este aumento.

En caso de que haya que realizar obras en las viviendas individuales: los propietarios han de permitir las obras necesarias en su casa para la conducción del gas al edificio (aunque ellos no vayan a utilizar este servicio)

 ¿Tienes alguna duda? ¡Pregúntanos!

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¿Qué pasa cuando una pareja de hecho se separa?

 Cuando un matrimonio se divorcia lo habituales encontrarse con un proceso legal más o menos largo. Pero, ¿qué ocurre cuando es una pareja de hecho la que se separa?

Para dar por terminada una pareja de hecho basta con separarse o darse de baja en el registro. Es así de sencillo hasta que estos tienen bienes comunes, porque entonces la cosa se complica.

Hoy vamos a explicar todos los posibles casos que se pueden plantear en relación a la vivienda  en caso de que una pareja de hecho se disuelva.

En el caso de que la vivienda sea propiedad de una de las partes  pueden darse dos situaciones: que la vivienda hubiese sido adquirida antes de la unión de hecho o que el inmueble se adquiriera durante la convivencia.

En el primer caso (adquirida antes de la unión de hecho), la propiedad se considerará como un bien propio de quién la adquirió. Seguirá perteneciendo a su titular cuando cese la convivencia sin que el otro adquiera ningún derecho sobre esta. El uso de la vivienda corresponderá a ambos  mientras dure la unión y aunque lo normal es que si está se rompe sea el propietario el que se quede con esta, de forma excepcional cabe la posibilidad que, mediante resolución judicial, se otorgue el uso y disfrute  de la vivienda a los hijos y a la parte a la que le pertenece la custodia de estos, pudiendo no ser el propietario.

Si se diera la situación de que no fuera el propietario el que se quedara con el inmueble, la otra parte podrá permanecer haciendo uso y disfrute de esta hasta que los hijos sean mayores de edad, devolviéndosela a su propietario tras este periodo.

En caso de que la vivienda fuera adquirida durante la convivencia , tenemos que distinguir entre dos supuestos: en el que el inmueble lo compró una de las partes, con su dinero y para su uso y disfrute. Y en el  caso de la hubiese comprado uno de los convivientes pero para los dos.

Si el inmueble lo compro una de las partes, con su dinero y para uso y disfrute de  está, estaríamos en la misma situación que si la hubiese adquirido antes de la unión de hecho. Y en el segundo caso (que la haya comprado una de las partes para ambos) ocurre igual a no ser que este lo haya hecho constar en la Escritura Pública.

Pasamos ahora a hablar de la segunda hipótesis: que el inmueble haya sido adquirido durante la convivencia.

En estos casos, ambos miembros son propietarios por partes iguales (salvo que en la Escritura compraventa se mencione la cuota de vivienda que a cada uno le corresponde).

Si se produce una ruptura, permanecerá en la vivienda quien la pareja decida. En caso de no llegar a un acuerdo, será el juez quien decida quien hará uso y disfrute de esta.

¿Tienes dudas? ¡Pregúntanos!

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DUDAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Esta semana vamos a continuar con post de esos que ya se están convirtiendo en un clásico en Redpiso dudas que surgen en las comunidades de propietarios, preguntas que nos hacéis llegar a través de mail y que  hoy vamos a intentar resolver.

¿Puedo votar si figurando como moroso en la convocatoria he pagado mis deudas antes de la Junta?

En el artículos  15.2 y 16.2  de la Ley de Propiedad Horizontal viene establecida la privación del derecho de voto en Junta como consecuencia de deudas vencidas con la comunidad de propietarios.  Pero a su vez el artículo 15.2 establece que la privación de voto cuando “se es deudor en el momento en el que se inicia la junta”. Según explica la sentencia del Tribunal Supremo  de 2 de Febrero de 2009: “ no porque un comunero conste como moroso en la citación de la Junta se encuentra en tal situación, toda vez que desde entonces hasta el día de la celebración ha podido abonar su débito con la Comunidad; el momento de concretar esta circunstancia ha de verificarse al inicio de la reunión”.

Así que si saldas tus deudas con la Comunidad antes de la Junta, podrás efectuar tu derecho de voto.

¿Puedo instalar un aparato de aire acondicionado en la fachada del edificio?

En principio nadie puede utilizar la fachado u otros elementos comunes para instalar servicios individuales, y más si estos pudieran producir molestias a los demás vecinos, según el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad horizontal.

Instalar un aparato de aire acondicionado supone una invasión de hecho de elementos comunes, pero actualmente y con el fin de mejorar las condiciones de vida humana, la doctrina y la jurisprudencia viene admitiendo la implantación de pequeños aparatos que no exijan la perforación de muros, evitando así someter el proceso a régimen de unanimidad.  De este modo contrariamos el articulo 7.2 LPH, para acogernos al artículo 3 del Código Civil (Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas) alegando la colocación de estos aparatos como avances técnicos que mejoran las condiciones de vida humana.

Algunos de mis vecinos están colocando soportes para colgar macetas en la parte exterior de la barandilla de la terraza. ¿Se puede hacer? ¿Qué pasaría si alguna maceta cae?

 Colocar macetas en la cara exterior de las terrazas depende de lo que disponga la normativa urbanística del Ayuntamiento.

En caso de existir algún tipo de siniestro o daño, la responsabilidad en principio recaerá sobre el propietario que la instale. La existencia o no de seguro en modo alguno modifica el régimen de responsabilidad, que en todo caso recaerá sobre el causante del daño, en este caso el propietario particular. No obstante lo anterior, es conveniente revise las condiciones generales y particulares de la póliza de su comunidad.

Si tienes alguna duda...¡Pregúntanos! 

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Dudas resueltas

Cómo sabéis nos gusta hacer post resolviendo dudas  que nos consultáis a través del correo de Redpiso. ¡Vamos a intentar aclarar algunas cuestiones!

1      ¿ Un local con acceso independiente debe contribuir a gastos de portal y escalera?

     En lo referente a los gastos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, en una comunidad de propietarios, el principio general es el de todos los propietarios deben contribuir a todos los gastos que esta conlleve (conforme a la subcuota de participación- artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal-.  Aunque este artículo también dice que la contribución a los gastos podrá realizarse conforme a especialmente establecido.

Por tanto, si el local comercial no está exonerado de los gastos de portal y escalera en la forma antes referida, estará obligado a contribuir a los gastos, como fundamenta ,k entre otras , al ser jurisprudencia reiterada, la sentencia del Tribunal Supremos de 29-05-2009                

2.      ¿Puede la comunidad prohibir el uso de barbacoas en zonas privativas?

Ahora que comienza el buen tiempo, el uso de barbacoas en comunidades suele der una causa importante de problemas debido a quejas de propietarios por humos y olores.

Aunque pueda resultar incómodo, si los Estatutos de la comunidad no prohíben de una forma expresa la instalación y uso de barbacoas, la comunidad no puede prohibirlas de una forma general.  La única forma que habría de prohibir la barbacoa, sería haciendo una modificación de los estatutos, pero la única forma para hacerlo sería preciso que el acuerdo se adopte por unanimidad.

3.       ¿Qué diferencia hay entre metros construidos y metros útiles?

La superficie útil de una vivienda es, a grandes rasgos, la suma de las superficies de los espacios interiores de la misma. Desde un punto de vista más técnico, y aunque no hay una única definición legal, podemos definirla como la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de la vivienda, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo (tales como terrazas, balcones, tendederos, etc.). De aquí se excluye la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

La superficie construida es  la superficie útil sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en la definición anterior e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100. Según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos (pisos o locales) del mismo edificio, y, en el caso de elementos de un edificio, la parte proporcional que les corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

4.      ¿Realmente es imprescindible el certificado energético para vender una vivienda?

      Como ya dijimos en numerosas ocasiones, el certificado energético es totalmente imprescindible a la hora de realizar una compra-vente o bien a la hora de firmar el contrato de alquiler, es totalmente imprescindible adjuntar la etiqueta en la que aparezca la calificación energética del inmueble que se va a comprar o alquilar.

      Además si lo que se va a hacer es una compra- venta a la hora de firmar la escritura es imprescindible mostrar el certificado energético para poder cerrar la operación.

¿Tienes alguna duda? ¡Pregúntanos!

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Dudas hipotecarias: tipos de interés

No es la primera vez que dedicamos un post a resolver dudas de terminologías o explicando reformas de leyes o nuevas normativas relacionadas con el mercado inmobiliario.

En el post de hoy os vamos a hablar sobre tipos de interés hipotecario, qué es y cuantos tipos hay.

Digamos que los tipos de interés fijan el precio del dinero, es decir , los bancos venden dinero a los particulares a cambio de un beneficio. Este beneficio es el tipo de interés, y se justifica  por dos factores: el plazo y el riesgo.

Por tanto, siempre que hay un préstamo de dinero ( de banco a banco, de banco a particular, o particular a banco) existe un tipo de interés. Normalmente cuanto más corto es el plazo más bajo es el tipo de interés, ya que el dinero está menos tiempo en manos de su propietario original y el riesgo que  corre el prestatario es menor.

No nos tenemos que olvidar del tipo de interés oficial del dinero. Este tipo de interés es marcado por cada sistema monetario  fija un tipo de interés oficial del dinero. En el caso de nuestro país lo hace el Banco Central Europeo (BCE), que es el encargado de controlar  la cantidad de dinero en circulación y evitar que se dispare la inflación. Pero ese es otro tema.

Vamos ahora con los tipos de interés existente:

Por un lado, tenemos los TIPOS DE INTERÉS FIJO:  estos préstamos mantienen de forma constante el tipo de interés a lo largo de toda la vida de la hipoteca, lo que significa que la cuota mensual que pagues será siempre la misma (invariable).   Si vamos a solicitar un préstamo con un tipo de interés fijo tenemos que tener en cuenta que el hecho de que el banco no pueda repercutir las variaciones de estos intereses, limita los plazos máximos de amortización de este tipo de hipotecas y el coste de cambiar a una hipoteca variable durante el periodo de amortización es significativamente más elevado.

El segundo TIPO DE INTERÉS ES EL VARIABLE. Es la modalidad más contratada en España.  Este tipo de interés se revisa anual o semestralmente, por lo que la cuota mensual que paguemos puede variar en cada revisión. Y puede hacerlo a la alza o a la baja, en función al tipo de interés de referencia (fijado por el BCE). El tipo de interés nominal aplicable al capital resulta de sumar un índice de referencia: Euribor, Mibor, Ceca…. Y un diferencial que fija el banco.

Por último tenemos el TIPO DE INTERÉS MIXTO:  este resulta de la variación de los préstamos a interés variable. Una hipoteca con este tipo de interés  es una hipoteca variable en el que el plazo de interés  fijo inicial es superior al año (12 meses).  Después de este periodo, esta hipoteca se  pasa a ser con un tipo de interés variable.

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¿Qué trámites hay que seguir para llevar a cabo el cambio de uso de un local?

Hoy vamos a hablar sobre el cambio de uso original de un inmueble (local o vivienda) a otro uso compatible a los permitidos por las normas Urbanísticas y las Ordenanzas Municipales vigentes en el Municipio en cuestión.

¿Qué es lo primero que hay que hacer?

Solicitar un cambio de uso.

Este trámite lo puede solicitar tanto un particular (persona física), como una empresa (persona jurídica) o incluso hacerlo una comunidad de propietarios.

Tenemos que tener en cuenta que la licencia es previa y preceptiva, lo que significa que tenemos que solicitarla con anterioridad a la implantación del nuevo uso.

La documentación

Tendremos que presentar la instancia de solicitud general acompañada de:

• Si el solicitante es una sociedad hay que aportar una fotocopia de la escritura de constitución y los poderes de representación de quien firme la instancia
• Una copia del Poder cotejada con el original en el Registro General de Entrada cuando la solicitud se formula en nombre de una persona jurídica.
• En caso de que el solicitante sea una comunidad de propietarios, tenemos que aportar una copia del contrato constitutivo de la comunidad, suscribiendo en la instancia la totalidad los propietarios (o su representación), acreditando dicha representación.
• La carta de Pago del Ingreso Previo de la tasa de licencia Urbanística (o en su caso una fotocopia)
• Un proyecto técnico de Cambio de Uso por duplicado, suscrito por el facultativo competente y visado por el correspondiente  Colegio Profesional, reflejando la  edificación existente y el cambio de uso. Si va a ser necesario realizar obras para implantar el nuevo uso, también será necesario presentar un proyecto técnico de Habilitación y Cambio de Uso por duplicado, suscrito por el facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Profesional, que refleje la edificación existente, el cambio de uso y las modificaciones que se van a llevar a cabo.

Las tasas.

Solicitar el cambio de uso conlleva el pago de dos tasas.

• Tas de actuaciones urbanísticas
• Impuesto sobre construcciones e instalaciones.

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DUDAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Después de las interminables fiestas, por fin volvemos a la tan ansiada rutina. Por ese motivo hemos decidido escribir sobre uno de los temas que más os gustan. DUDAS RESUELTAS.

¿Puede un vecino por su cuenta cambiar el color de su puerta sin contar con la opinión de los demás vecinos? ¿Pertenece la parte exterior de la puerta a la comunidad?

Para saber si es posible o no que el vecino pueda cambiar la puerta, necesitamos analizar la escritura de obra nueva y división horizontal por si hubiera algún tipo de norma en ese sentido

El Art. 396 del Código Civil que tiene por objeto la determinación ejemplificativa de los elementos comunes del Edificio señala dichos elementos ( comunes): " … las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores".

Por tanto en el supuesto de la vivienda, su propietario no podría cambiar el color de una puerta de conformidad a lo dispuesto en el Art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que ello podría conllevar un menoscabo de la configuración o estado exterior del Edificio, dependiendo del alcance de dicha modificación.

¿Qué proceso se  lleva para instalar un ascensor en una comunidad de propietarios?

La instalación del ascensor, atendiendo a la nueva normativa de la LPH., art. 17.1, requiere la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación, por lo que en ningún caso se excluyen de este computo a las lonjas y los bajos.

¿Qué procedimiento hay que seguir contra un arrendatario por molestar a la comunidad?

Ante los ruidos que proceden de una vivienda arrendada, primero tendremos que comprobar si estos ruidos contravienen en las disposiciones generales sobre las actividades molestas. En este caso a través de una medición de decibelios; si realmente se producen, el Presidente de la Comunidad debe requerir directamente para la cesación de los mismos a los ocupantes del piso, bajo el apercibimiento de iniciar acciones judiciales, contando aquellos con plena legitimación pasiva en el proceso, y sin que en ningún caso sea necesario la previa denuncia a la Policía, sino que como señalábamos con anterioridad lo importante es que los ruidos vayan en contra de las Disposiciones generales sobre actividades molestas.

¿Tienes alguna duda?

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Subrogación vs. Novación

Hoy en el post de redpiso vamos a explicar la diferencia entre estos dos términos. Con  la situación que hay actualmente son muchas las personas que deciden renegociar las condiciones de su hipoteca. En este caso se abren dos vías para hacer esto posible: por un lado la subrogación y por otro la novación (ambas alternativas para modificar las condiciones de la hipoteca)

Subrogación hipotecaria

La subrogación es un trámite que permita a la persona hipotecada modificar las condiciones de su hipoteca, cambiando el préstamo de una entidad financiera a otra.

En el momento en el que la persona se subroga y cambia la hipoteca a otra entidad bancaria se denomina subrogación del acreedor. Para llevar a cabo este tipo de subrogación se debe cancelar la hipoteca del Registro de la propiedad (por ende la persona correspondiente no necesitará abonar el correspondiente Impuesto de actos jurídicos).

También podemos hacer una subrogación modificando las condiciones de una hipoteca sustituyendo a una persona por otra, es decir que el comprador de la vivienda subrogue en la hipoteca ya existente, es decir, que asuma la deuda. A este acto se le denomina subrogación del deudor y generalmente se hace en operaciones de compra-venta de un inmueble

La novación hipotecaría.

Permite que la persona hipotecada renegocie con la entidad financiera las condiciones de la hipoteca sin cambiar de entidad.

La novación de la hipoteca permite realizar cambios sobre el préstamo hipotecario respecto a los siguientes términos:

1. El importe de la hipoteca pendiente. Permitiendo realizar ampliaciones de capital en el caso en que se necesite disponer de una cantidad mayor de dinero.

2. El plazo de amortización: tanto para aumentarlo como para reducirlo.

3. El tipo de interés: pudiendo cambiar el diferencial o bien el tipo de interés fijo a uno variable.

4. El titular del préstamo: modificando las personas que deben hacerse cargo de la hipoteca.

5. Sistema de liquidación: actualmente es frecuente observar como muchos préstamos incorporan periodos de carencia, permitiendo introducir también sistemas con deudas crecientes.

La diferencia entre subrogación y novación es que la subrogación únicamente se puede modificar y las mejorar los tipos de interés y el plazo de amortización. Mientras que en la novación se pueden realizar ampliaciones de capital y añadir titulares a la hipoteca.

¿Tienes dudas? Pregunta a nuestros especialistas de Dcredit.

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¿Qué pasa con el contrato de alquiler si me divorcio?

Actualmente son muchas las personas que deciden vivir de alquiler en lugar de comprar. Pero, ¿qué ocurre cuando un matrimonio que está viviendo de alquiler se divorcia? Hoy en el post de Redpiso vamos a resolveros algunas dudas que puedas tener(fuente consumer).

En muchas ocasiones el contrato de alquiler está puesto a nombre de uno de los cónyuges. La opinión más extendida es que el titular del arrendamiento es el firmante y se trata de un derecho individual y personal. Por eso en caso de divorcio surgen numerosas preguntas como por ejemplo los derechos del cónyuge.

Generalmente este puede continuar en el piso alquilado si este se atribuyeen la sentencia o convenio de separación o divorcio. Casi siempre se otorga a quien se queda con la guardia y custodia de los niños, o (si la pareja no tiene hijos) al más necesitado económicamente.

Cuando se produce el divorcio, si el cónyuge que no figura como titular en el contrato de alquiler de la vivienda se queda en ella, tiene que realizar una serie de trámites de manera obligatoria:

El cónyuge no titular del contrato de alquiler puede permanecer en la casa si lo desea, y no necesita autorización del arrendador. Pero la ley señala que debe comunicárselo en el plazo de dos meses desde que se notifique la resolución judicial correspondiente, y adjuntar una copia de la misma, o al menos de la parte que se refiera al uso de la vivienda.

Es muy importante no olvidarse de realizar este trámite. Y hacerlo de modo fehaciente, de manera que permita acompañar documentos, ya sea vía notarial o entrega personal con firma del arrendador como que lo ha recibido, o vía burofax. Si no se lleva a cabo así, y en el plazo indicado, el arrendador puede solicitar que se rescinda el contrato de alquiler alegando "cesión inconsentida".

Una vez que se ha notificado al propietario del piso que se desea permanecer en la vivienda, el cónyuge que se queda con la utilización de la casa se convierte en el nuevo arrendatario, con los mismos derechos y obligaciones que tenía quien había firmado el contrato.

El alquiler se extinguirá, si en ese plazo de dos meses el casero no recibe comunicación alguna, por escrito, del hecho y de quien se subrogará en el contrato de arrendamiento.

En el caso de las parejas de hecho , todo lo anterior es válido, aunque es preciso que quien desea quedarse en la vivienda haya convivido con el arrendatario de forma permanente, al menos, los dos años anteriores a la separación. Pero si tienen hijos en común, basta la convivencia.

¿Tienes alguna duda?

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DUDAS SOBRE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS III

Hace un tiempo comenzamos a escribir post sobre las comunidades de vecinos y sobre las dudas y conflictos que estas levantan.  Debido a la acogida que este tema ha tenido, hoy en el blog de redpiso vamos a por la tercera entrega de “Dudas en la Comunidad de vecinos”

¿Qué funciones tiene el Vicepresidente de una Comunidad? 

El Vicepresidente, debe sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

En el supuesto caso de que sustituya al Presidente, no existiendo Secretario o Administrador le corresponde también ejercer las funciones de éstos y por lo tanto la de levantar el acta pertinente.

Al  igual que ocurre con el Presidente, es requisito básico su condición de propietario, por lo que en caso contrario cualquier acto realizado por el referido Vicepresidente será impugnable judicialmente.

Para la instalación en la comunidad de una antena digital que es necesario?

Es necesario que se tome el acuerdo por la Junta contando con 1/3 de propietarios que representen a su vez, 1/3 de las cuotas de participación.

Estamos hablando de una instalación general, que no tiene nada que ver con que una persona pueda en su propia terraza o patio contratar este tipo de servicio, siempre con el límite de que la instalación externamente no vaya en contra de forma sensible de la estética de la finca, o perjudique a otros propietarios por cualquier otro motivo.

¿Cuál es el plazo para realizar alegaciones sobre un acta de Junta de vecinos?

El Art. 19 de la L.P.H. establece la posibilidad de subsanar los defectos o errores de un acta, siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes (presentes o representados) y los acuerdos adoptados con indicación de los votos a favor y en contra; así como las cuotas de participación. Por tanto, si la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre la solicitud de subsanación de defectos o errores que contenga, se establece que dicha subsanación debe efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de Propietarios; ya que es a está, a quien corresponde ratificar si procede la subsanación solicitada.

Si por el contrario, la alegación del propietario al contenido del acta versa sobre su discrepancia en la adopción de determinados acuerdos; ya sea porque los considere contrarios a Ley o a los estatutos o resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o supongan un grave perjuicio para algún propietario, deberá proceder directamente a la impugnación ante los Tribunales de Justicia del correspondiente acuerdo, ya que la mera alegación al contenido de un acta sin ejercitar su impugnación ante los Tribunales no tendría en principio virtualidad alguna, dada la vigencia del principio de ejecutividad de los acuerdos adoptados.

¿Qué dudas  tienes?

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Mi inquilino no me paga el alquiler.

Actualmente son  muchas las personas que deciden poner en alquiler su vivienda por motivos económicos. Esta decisión es difícil debido el miedo que conlleva el hecho de que los inquilinos no te paguen el alquiler.

Por eso, en el post Redpiso vamos a daros consejos para  rescindir el contrato de alquiler cuando tus inquilinos no te pagan el alquiler.

En primer lugar aclarar que desde el primer mes en el que no te pagan puedes denunciar a tus inquilinos. Nosotros creemos que esta no es una buena opción puesto que los arrendatarios pueden destrozar tu casa.

Nosotros recomendamos tomar otras medidas como pueden ser el  dialogo con ellos o bien enviar un Burofax en el que debido al impago del alquiler de la vivienda el contrato queda rescindido.

Si llevando a cabo estas medidas no obtienes los resultados esperados, entonces tienes que proceder al  Desahucio por falta de pago. Este es un procedimiento para el que requieren dos cosas:

• Que se pague la deuda.
• Que se desahucie al inquilino si no paga la deuda.

Para este tipo de procedimientos se necesita a un abogado y a un procurador.

El procedimiento que se lleva a cabo es el siguiente:

La demanda se presenta en los juzgados de primera instancia del domicilio de la vivienda alquilada.

El juzgado notificará en el domicilio de la vivienda alquilada a no ser que en el contrato se haya indicado otro domicilio (si no se logra contactar con el interesado en una segunda vez se publicará por edictos).

El inquilino puede pagar tanto la deuda inicial como las mensualidades, en cualquier momento antes de la vista del juicio.  En este caso, el procedimiento de desahucio de paraliza excepto en dos casos:

1º, que sea el segundo procedimiento de desahucio por falta de pago de ese inquilino.

2º, que entre la recepción del burofax o comunicación fehaciente y la fecha en que se                      puso la demanda de desahucio haya  pasado más de un mes sin que el inquilino haya     intentado pagar la deuda en ese plazo

Por tanto, si no se paga la deuda o si se paga, pero con alguna de las dos excepciones vistas arriba, el procedimiento acabará en el desahucio del inquilino.

¿Tienes alguna duda?

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COMUNIDAD DE VECINOS II

En Redpiso ya hemos escrito un post resolviendo algunas de las dudas que os surgen con respecto a la comunidad de propietarios. Y viendo su acogida, hoy vamos a con una segunda parte de dudas resueltas.

Para reclamar las cuotas impagadas por los morosos, ¿tiene que hacerlo el Presidente de la Comunidad, o también puede hacerlo el Administrador de la misma?

 Por supuesto que el Administrador podrá reclamar judicialmente las cantidades debidas por los copropietarios en concepto de participación en los gastos necesarios para el adecuado mantenimiento del inmueble.

Para ello no será necesaria que esa facultad le sea otorgada por la unanimidad de los condóminos, sino que será suficiente que el acuerdo se adopte por la mayoría de ellos.

Ahora bien, el ámbito y alcance de esa concreta legitimación para comparecer en juicio no podrá extenderse al ejercicio de cualquier acción distinta a la reclamación de cantidad que le autoriza el art. 21 de la LPH., en cuanto que cualquier otra actuación distinta a la mencionada y a las propias del art. 18 de la ley especial vendrá atribuida genéricamente al órgano de representación por antonomasia de la Comunidad, esto es, al presidente del condominio.

¿Se puede cesar al Administrador durante el ejercicio? ¿El Administrador que ha sido cesado extemporáneamente puede solicitar los honorarios dejados de percibir?

Conforme el artículo 13.7 de la Ley de la Propiedad Horizontal, los nombramientos se hacen, en principio, por un año, pero la Comunidad, previa convocatoria específica, puede perfectamente revocar a cualquiera de los nombrados, sin esperar a que se cumpla dicha anualidad.

Otra cosa es el caso del Administrador, que si tal cese no está motivado por "justa causa", ello puede llevar perfectamente a la exigencia de daños y perjuicios, pues se ha roto un compromiso, un contrato, con la obligación de indemnizar de la parte que lo incumple, conforme las reglas generales del derecho común.

¿Es legal el cobro de Honorarios por el Administrador por facilitarle un  certificado de deudas a un propietario que va a vender su piso?

Entre las obligaciones del Administrador no se encuentra la de emitir certificaciones de carácter privado, por lo tanto el certificado emitido a solicitud de un propietario que va a transmitir su vivienda, se trata de un servicio que presta un profesional, a los efectos del artículo 9.1, letra e) de la LPH., por lo que no vemos problema legal en que perciba honorarios por ello. No obstante si se trata de un Administrador de Fincas Colegiado, creemos que lo mejor sería consultar con su Colegio, que habitualmente tiene unos baremos fijados. De no existir, no hay inconveniente en que se perciban tales honorarios por el servicio prestado a un propietario particular.

¿TIENES ALGUNA PREGUNTA?

*Fuente:euroresidentes.com

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¿Tienes dudas sobre el funcionamiento de las Comunidades de Vecinos?

El post de hoy vamos a dedicarlo a resolver algunas dudas sobre las comunidades de vecinos. ¿Desconoces tus derechos y deberes dentro de tu comunidad de propietarios? ¿Quieres hacernos alguna pregunta?

1.¿Cuál es la función del administrador de fincas?La figura principal del administrador de fincas no es otra que la de actuar como mediador entre los propietarios.

2.Me ha tocado ser presidenta de la Comunidad, pero trabajo muchas horas fuera de casa, ¿Puedo negarme a aceptar el cargo?

Si tú crees que no tienes tiempo para ejercer como presidenta de la comunidad y te ha tocado, ten en cuenta que tienes un mes para pedir al juez tu relevo. Este será quien decida si está justificado y si procede será él quien designe a otro propietario como presidente de la comunidad.

3.¿Qué funciones tiene un presidente de la comunidad?

* Debe ser nombrado entre los propietarios. Se puede hacer por elección por mayoría de votos, por sorteo o mediante turno rotatorio en el que todos los vecinos ejerzan el cargo periódicamente (es lo más frecuente).

* El nombramiento es por un año, salvo que los estatutos dispongan otra cosa. Los vecinos, si no aprueban su gestión, pueden convocar junta extraordinaria y proponer su cese antes del plazo. Igualmente, si están satisfechos y acuerdan reelegirle, puede continuar ostentando el cargo.

* El presidente representa legalmente a la comunidad en todos los asuntos que la afecten. Funciones: canalizar quejas y sugerencias, convocar las juntas (mínimo de una al año), hacer el orden del día de las reuniones, firmar las actas de reunión, etc.

4.¿Qué son las cuotas de participación?

Cuando se constituye por escritura pública la propiedad por pisos, se atribuye a cada piso o local una cuota o porcentaje determinado en relación con su superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Dicha cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.

1. 5.¿Debe el presidente revisar todas las obras que se realicen en la comunidad?

Entre las amplias funciones del presidente de la comunidad no está la de inspeccionar las obras que se realicen que entendemos corresponde a los técnicos facultativos que se designen.

Así, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él para todos los asuntos que la afecten. Por su parte, el artículo 16 le atribuye la facultad de convocar juntas cuando lo considere conveniente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. El artículo 7.2 de la misma Ley, le concede la facultad de requerir a los propietarios que desarrollen actividades prohibidas por los estatutos, dañosas, molestas insalubres, nocivas y peligrosas.

También tiene la función de visar las certificaciones de deudas con la comunidad en caso de transmisión de pisos o locales (artículo 9.1.e) y en caso de resolución judicial conforme al artículo 21 de la Ley en cuestión.

Si tienes alguna duda sobre el funcionamiento de las comunidades de vecinos... ¡Preguntanos! 

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¿Y si alquilo una habitación?

Si estás pensando en alquilar una habitación para sacarte un “dinerillo extra” tienes que conocer bien la legislación vigente en cuanto al arrendamiento de una parte de tu vivienda.

En primer lugar comentaros que la legislación sobre el alquiler de una habitación de la vivienda no se pronuncia de una manera uniforme y que puede ser interpretado dependiendo de la persona.

El régimen aplicable es el establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en algunos casos el Código Civil. Podemos aplicar ambas normativas, por tanto deberemos elegir la que más satisfaga a ambas partes atendiendo a la duración de contrato que desee.

En cuanto a la fiscalidad, el ingreso derivado del alquiler de una habitación es igual que el derivado de una vivienda entera.

Por tanto, se podrán aplicar las mismas reducciones:

-          El 100% si los inquilinos tienen entre 18 y 30 años  (siempre y cuando tengan unos rendimientos netos mayores que el IPREM)

-          El 60% en el resto de los casos. Teniendo en cuenta que los gastos no serían deducibles en su totalidad, ya  que irán proporcionalmente dependiendo de la parte de la vivienda que esté alquilada.

¿Tienes alguna duda? ¡Pregúntanos!

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¿Qué hacer cuando tus inquilinos deciden no pagan el alquiler?

Por desgracia cada día se producen más casos en los que los inquilinos no  pagan el alquiler a sus caseros. Por eso, hoy en el post de Redpiso vamos a hablar sobre el procedimiento que tienes que llevar a cabo si te ves obligado a pasar por esta situación.

Cuando tu inquilino lleva ya tiempo sin abonarte la mensualidad que habíais consensuado en el contrato y si el dialogo no ha servido de nada, el primer paso a seguir es enviar un BUROFAX.

Un Burofax es una comunicación fidedigna, con valor probatorio. En este burofax  tienes que explicar que si no se abona la deuda contraída en un periodo determinado (por ejemplo 48 horas) se tomarán acciones legales contra el arrendatario.

En caso de que no se obtenga ningún tipo de respuesta, el siguiente paso es proceder a las acciones legales pertinentes, interponiendo una demanda en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad en la que esté inmueble. En esta demanda se expone tanto la acción de desahucio por falta de pago, así como la reclamación de cantidades debidas.

Cuando vayas a interponer esta demanda tienes que aportar el contrato de alquiler firmado, las escrituras de la vivienda o bien una nota simple (en la especifique que tú eres el propietario de la vivienda) y  el Burofax que anteriormente enviaste con el certificado de texto y  el acuse de recibo (en el que aparecen la fecha y la hora).

Una vez interpuesta la demanda, el Juzgado dicta una resolución en la que se acuerda que si no se abona la cantidad que se debe o desaloja la casa en una determinada fecha (la que el Magistrado determine oportuna) se llevará a cabo el desahucio.

Llegados a este punto tenemos dos opciones, la primera es que el inquilino por fin se dé por vencido y se vaya de la vivienda; y la segunda  es que mienta y diga que él no ha incumplido el contrato y que sí que ha pagado el alquiler. En ese caso, se hará una vista en la que el arrendatario demuestre que ha estado pagando el alquiler con regularidad, o bien que reconozca que no había pagado pero que antes del día del juicio se ha puesto al día con los pagos (Enervación del Desahucio).

En caso de llegar al último punto y que no se hubiera demostrado el pago del alquiler de la vivienda, se tomará como fecha del Desahucio la fecha dictada en el Auto anterior.

¿Tienes alguna duda?

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Anteriormente tratamos el tema del arrendatario (si quieres verlo haz clic aquí) y sus derechos. En el post de hoy queremos hablar de los derechos que tiene el propietario (arrendador).

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